Achat d’une maison - 5 étapes importantes

L’achat d’une maison ne s’improvise pas surtout lorsque c’est la première fois que l’on décide d’acheter. Pour sécuriser votre achat de maison, il y a des étapes à suivre et des délais qu’il faut impérativement respecter. C’est la loi qui les dicte. Si vous désirez réaliser votre achat de maison seul, l’organisation et la rigueur doivent être vos principales qualités.

Faire preuve de vigilance est aussi nécessaire, car il est important de faire attention au moindre détail (toiture, circuit électrique, murs porteurs, etc.) lors des visites de maisons. Nous vous conseillons de passer au crible tous les documents du dossier de vente, aussi bien les documents concernant la propriété que les diagnostics techniques du bâti. Enfin, penchez-vous attentivement sur le compromis de vente avant sa signature. Bien entendu, vous avez aussi le choix de vous faire accompagner tout au long de votre achat, jusqu’au déblocage du prêt immobilier. En définitive, quelles sont les étapes d’un achat immobilier ? Parcourez cet article, nous vous livrons notre vision sur le parcours d’achat d’une maison et selon les négociateurs de 36h-immo, il y a cinq étapes importantes qu’il ne faut pas manquer. À vous d’en prendre connaissance dès maintenant !

 

Étape 1 : Préparer son budget pour mieux cibler son achat de maison

Il serait périlleux de se lancer dans l’achat d’une maison à l’aveugle. La première étape est de connaître le montant que vous pourrez consacrer à votre achat immobilier. Concrètement, préparer son budget revient à déterminer sa capacité d’emprunt. Ainsi, il sera plus facile d’affiner les critères de recherche pour se diriger vers les maisons auxquelles vous pourrez vraiment prétendre : maison neuve ou ancienne, avec des travaux, petite ou grande parcelle, surface habitable, maison de ville ou en périphérie, etc. Cette étape peut tout à fait avoir lieu avant d’avoir trouvé un bien immobilier. De quelle manière ? Vous disposez de plusieurs options : rencontrer votre banquier pour commencer à évoquer votre projet d’emprunt bancaire, réaliser de votre côté une première simulation de financement en ligne, se rapprocher d’un courtier spécialisé en immobilier. C’est important de commencer par calculer son budget, car les organismes prêteurs préfèrent négocier des conditions bancaires plutôt que de chercher des solutions d’emprunt viables. Un projet d’achat de maison ou plutôt un projet de demande de prêt immobilier s’anticipe et se concrétise étape par étape, il est donc judicieux de maîtriser sa capacité de remboursement (mensualité du crédit) avant de commencer à visiter des biens.

 

D’autant que le budget global d’achat ne se résume pas au prix unique de l’achat de la maison. Il inclut d’autres charges qu’il faut prendre en compte. Les frais d’acquisition appelés en général les frais de notaire sont obligatoires et indissociables de l’achat d’une maison. Si vous n’achetez pas seul, vous devrez aussi ajouter les honoraires de votre intermédiaire. Enfin, le budget alloué à des travaux potentiels qui peut être inclus dans l’enveloppe du prêt immobilier. Et lorsqu’on rénove une maison, certains travaux sont déductibles des impôts et cela peut avoir un impact sur le budget.

 

Au bout du compte, pour évaluer le budget global d’achat d’une maison, vous devez considérer vos revenus, vos charges récurrentes, votre apport personnel, les frais annexes (frais d’acquisition, honoraires…), le coût des travaux à prévoir (devis des artisans) et les conditions de financement des banques (taux d’emprunt, coût de l’assurance emprunteur, etc.). En préparant votre budget en amont de vos recherches, vous serez prêt et plus rapide pour faire une offre d’achat avant les autres acheteurs. Vous pourrez aussi accéder aux e-ventes interactives de 36-immo. Pour participer à une vente, il suffit de fournir son identité et son plan de financement pour soumettre une offre d’achat directement en ligne.

 

Étape 2 : être accompagné pour son achat immobilier ou chercher une maison sans intermédiaires

Pour l’achat d’une maison, vous avez évidemment le choix de chercher un bien par vos propres moyens. Le bon coin, Se loger et le site de Particulier à Particulier regorgent d’offres de maison de propriétaires qui souhaitent vendre sans intermédiaire. Mais le tri des annonces et l’organisation des visites sont des étapes qui prennent du temps. Pour être efficace et qu’un bien ne vous passe pas sous le nez, il faudra créer des alertes et consulter tous les jours les annonces des plateformes internet. Si au contraire vous décidez d’être accompagné pour l’achat de votre maison, vous pouvez choisir entre les services d’une agence immobilière ou d’un chasseur de maison indépendant ou faire appel à un notaire. En contractant un mandat avec un notaire, vous n’avez qu’un seul interlocuteur de la recherche du bien immobilier jusqu’à la signature de l’acte de vente. Certaines études notariales pratiquent même des frais de négociation moins importants que ceux des agences immobilières. Le notaire vous fait bénéficier de toute son expertise sur les aspects juridiques de la transaction et vous conseille aussi par rapport à votre situation familiale et personnelle. En signant un mandat de recherche avec un agent immobilier, votre intermédiaire va prendre le temps nécessaire pour définir vos critères (nombre de chambres, quartier recherché, réseaux de transport à proximité, pas de vis-à-vis, etc.) et trouver votre future maison. Il va alors user de son réseau de vendeurs pour trier et sélectionner les meilleures offres, c’est-à-dire celles qui sont conformes à vos souhaits.

 

En étant accompagné, l’idée est bien de gagner du temps pour éviter les visites inutiles. Avec un notaire ou un agent immobilier, vous n’êtes pas seul et vous réalisez l’achat de votre maison en toute sécurité sur le plan juridique. Ils sont aussi là pour vous aider à faire l’analyse de tous les diagnostics immobiliers obligatoires que le vendeur doit fournir en fonction de la nature du bien. Ils vérifient à vos côtés leur validité et les éventuels défauts de la maison. Ils s’assurent que tout est en ordre pour faire aboutir l’achat de la maison. Ils connaissent bien le vendeur et savent jusqu’où ils seraient prêts à négocier. Leur expertise sur les prix au mètre carré locaux vous aidera à évaluer la valeur du bien, ses atouts, ses faiblesses pour faire une proposition d’achat correcte. Enfin, être accompagné par un intermédiaire est beaucoup plus rassurant lorsque l’étape du compromis de vente va se présenter.

 

Étape 3 : Faire une offre d’achat sur une maison

Pour les experts de 36-immo, la troisième étape importante est la formalisation de l’offre d’achat. Dans le jargon de l’immobilier, l’offre d’achat est aussi appelée la promesse d’achat. En faisant une offre d’achat, l’acquéreur manifeste clairement sa volonté d’acheter un bien immobilier et commence les négociations. C’est un moyen de réserver un bien aux conditions qu’il souhaite sans verser une somme d’argent au vendeur. Tant que le vendeur n’accepte pas la proposition d’achat, elle n’engage que l’acheteur. L’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur vaut son engagement.

 

Mais comment doit-on exprimer une offre d’achat et que contient-elle au juste ? Il faut savoir tout d’abord qu’une offre d’achat formulée de façon verbale n’a aucune valeur juridique. Il est possible de faire une offre d’achat orale si vous avez des doutes sur le bien. C’est aussi une manière de lancer la discussion avec l’acheteur. Mais pour prouver son engagement réel vis-à-vis du bien, l’offre d’achat faite par écrit est par conséquent nécessaire et fortement conseillée. Elle constitue un acte juridique et prend la forme d’un courrier qui doit contenir les éléments suivants :

• l’identité des deux parties : le vendeur et l’acquéreur

• la désignation du bien : type de bien, adresse, superficie, références du cadastre, etc.

• la date de l’offre

• le prix d’achat du bien fixé par l’acquéreur

• la durée de validité de l’offre

• le délai de rétractation de l’acquéreur qui est de 10 jours

• les modalités de réponse du vendeur (par lettre recommandée avec accusé de réception, par voie d’huissier, etc.)

 

Concernant le délai de validité au terme duquel l’offre n’est plus valable, prévoir une durée courte de quelques jours (entre 8 et 10 jours) permet d’être vite fixé de manière à poursuivre ses recherches de maison. Vous pouvez également spécifier que l’offre d’achat sera annulée si le vendeur n’a pas répondu dans les délais indiqués. Il est conseillé d’écrire que la vente sera effective lors de la signature de l’avant-contrat. L’offre de prêt peut aussi faire mention du moyen de financement (emprunt et/ou apport personnel) : un élément qui rassure l’acheteur ! L’étape de l’offre d’achat est importante, car tous les éléments qui y figurent serviront à établir l’avant-contrat.

 

Dans le cadre d’une vente interactive immobilière, l’offre d’achat se réalise directement en ligne. Pour participer et porter une offre d’achat sur une maison, il faut obligatoirement avoir visité le bien avant et être inscrit sur la plateforme 36-immo. Dans une e-vente, une seule règle est à respecter pour déposer son offre d’achat : le pas d’enchères ! Il correspond à la valeur minimum à ajouter pour formuler une offre. Toute nouvelle offre peut être faite en ajoutant un pas d’enchères ou un multiple de ce pas. Attention pour une e-vente, le fonctionnement est différent d’une vente classique. Même si vous faites l’offre d’achat la plus élevée, elle ne sera pas forcément retenue par le vendeur ! Ce dernier a 36 h pour accepter votre offre d’achat ou non.

 

Étape 4 : Signer un avant-contrat pour acheter une maison et finaliser sa demande de crédit immobilier

Lorsque l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord sur un prix, la signature d’un avant-contrat est la quatrième étape. Cette étape n’est pas obligatoire, mais elle est vivement recommandée. Elle est prévue pour préciser les contours et les conditions de la transaction immobilière. Celle-ci a lieu en général dans les trois mois. L’avant-contrat engage le propriétaire-vendeur et l’acheteur jusqu’à la signature de l’acte de vente. Il sécurise l’achat de la maison souvent conditionnée à l’obtention du financement bancaire. C’est donc le bon moment pour l’acheteur de finaliser sa demande de prêt immobilier auprès de son banquier. Mais pour mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à comparer les banques ou à faire appel à un courtier immobilier qui fera le tour des banques à votre place.

 

L’avant-contrat fixe les termes de l’accord entre les parties. Ils concernent le bien immobilier et son prix de vente. D’autres éléments comme la date maximum de la signature de l’acte authentique ou la condition suspensive d’obtention du financement sont indispensables. Les clauses suspensives ont le pouvoir de suspendre le contrat si elles ne se réalisent pas. Par exemple, si la commune exerce son droit de préemption, c’est-à-dire qu’elle est prioritaire pour acheter le bien, si l’acquéreur n’a pas son prêt ou si une servitude d’urbanisme est découverte, etc. L’avant-contrat peut être rédigé par le vendeur ou l’acheteur. Mais pour n’oublier aucune clause et sécuriser, la transaction, la bonne démarche est d’être accompagné pour le rédiger aussi bien par un notaire que par un agent immobilier. L’avant-contrat doit contenir :

• un descriptif et l’adresse du bien

• le prix de vente

• la date à laquelle le bien sera disponible

• le délai de rétractation de l’acheteur de 10 jours qui court à compter du lendemain de la signature

• les clauses suspensives

 

Pour établir un avant-contrat, le compromis de vente est souvent préféré à la promesse de vente. Pourquoi ? La promesse de vente n’engage que le propriétaire-vendeur. Elle réserve à l’acquéreur le droit d’acheter ou non le bien. Le compromis de vente, quant à lui, engage les deux parties au même degré. Les deux avant-contrats peuvent être signés sous seing privé. Mais pour qu’une promesse de vente soit valable, l’acheteur doit procéder à son enregistrement auprès de la recette des impôts pour un coût s’élevant à 125 €, et cela, dans les 10 jours après sa signature.

 

À cette étape, l’achat de la maison est garanti par la signature de l’avant-contrat et le versement d’une somme au vendeur. Appelée indemnité d’immobilisation, cette somme correspond à environ 5 à 10 % du prix d’achat de la maison. Elle sera déduite de ce prix lors de la signature de l’acte définitif chez le notaire. Après la signature du compromis de vente, si des doutes planent encore vous avez 10 jours pour abandonner votre projet d’achat. Vous récupérez la somme versée au vendeur.

 

Le délai entre le compromis et l’acte de vente est généralement de trois mois. Mais il peut dans certains cas être raccourci ou rallongé dans le cas d’une vente longue. En effet, ces trois mois sont généralement suffisants pour obtenir la réponse des banques et réaliser les formalités post-compromis de vente.

 

Après la signature du compromis de vente, les étapes sont les suivantes :

• À 8 jours, le dossier est instruit sur le plan administratif par le notaire.

• À 10 jours, le délai de rétractation de l’acquéreur prend fin.

• À 20 jours, le notaire établit un état de la situation juridique du bien (état hypothécaire) et un état des créances.

• À 45 jours, l’acquéreur donne son justificatif d’accord de prêt bancaire.

• À 60 jours, le délai du droit de préemption de la commune prend fin.

• À 70 jours, le notaire prépare le projet d’acte et organise la date de la signature de l’acte définitif de la vente à condition que toutes les pièces soient réunies.

 

Étape 5 : Aller chez le notaire pour la signature de l’acte de vente définitif

Il s’est écoulé environ trois mois, vous arrivez à la cinquième et dernière étape de l’achat d’une maison : la signature de l’acte authentique chez le notaire avec la remise des clés. Aucun achat de maison ne peut être conclu sans l’intervention du notaire. Il est le garant de la sécurité juridique de la transaction immobilière. Si vous n’avez pas encore de notaire de confiance, c’est le notaire du vendeur qui peut se charger de toutes les formalités. Mais cet achat immobilier peut-être aussi l’occasion de choisir un notaire qui veillera sur vos intérêts. Si deux notaires interviennent dans la transaction, ils se partageront les honoraires. Le jour de la signature, le notaire donne lecture de l’acte. Aujourd’hui, les actes de vente sont numériques. Toutes les pièces annexes (diagnostics techniques, documents d’urbanisme…) sont scannées. La signature se réalise avec un stylet sur une tablette vous évitant de parapher chacune des pages de l’acte en plusieurs exemplaires. L’acte est immédiatement enregistré dans un fichier centralisé sécurisé. L’office notarial s’occupe de verser les fonds au vendeur et se charge de publier le transfert de propriété en publiant l’acte au service de la publicité foncière. Les clés sont à vous. Vous devenez le propriétaire de la maison. C’est la même chose pour une vente interactive sur 36-immo.

 

Vous l’aurez compris, en respectant l’ordre de ces cinq grandes étapes, votre parcours d’achat de maison vous semblera facile et sans encombre. Si vous vous entourez d’intermédiaires tous experts dans leur domaine, cela aura un coût, mais vous serez guidé, conseillé, averti, gagnerez un temps précieux et resterez confiant jusqu’à l’achat définitif de votre maison. Pour acheter une maison rapidement, consultez dès maintenant les e-ventes du moment sur 36h-immo : aucuns frais pour y participer, un parcours sécurisé par un notaire, la possibilité de faire plusieurs offres sur le même bien et la garantie d’acheter au juste prix.