Don familial pour achat immobilier : comment mobiliser jusqu’à 300 000 € pour votre projet

Bonne nouvelle pour les acheteurs : le don familial pour achat immobilier peut booster votre apport et accélérer la signature. Ce mécanisme, encore trop peu utilisé, permet, sous conditions, de recevoir jusqu’à 300 000 € exonérés de droits afin de financer un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique. Voici ce qu’il faut connaître pour l’activer efficacement.

Ce qu’il faut retenir
* Plafond global de 300 000 € par projet, dans la limite de 100 000 € par donateur
* Fenêtre d’application des dons : depuis le 15 février 2025 jusqu’au 31 décembre 2026
* Usage des fonds dans les 6 mois : achat neuf/VEFA ou travaux éligibles MaPrimeRénov’
* Occupation en résidence principale au moins 5 ans (ou mise en location à usage de résidence principale)
* Déclaration du don sous 1 mois via le formulaire n°2735 (Cerfa 11278*16)

En quoi consiste ce dispositif d’exonération ? 

Le don familial pour achat immobilier repose sur l’article 71 de la loi n°2025-127 du 14 février 2025 (finances pour 2025) qui rétablit l’article 790 A bis du CGI. Il prévoit l’exonération de droits de donation pour des sommes versées par un parent, un grand-parent, un arrière-grand-parent ou un oncle/une tante sans descendant, à condition d’utiliser l’argent dans les 6 mois pour :
* acheter un logement neuf ou en VEFA,
* financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans la résidence principale du bénéficiaire.

Qui peut donner, qui peut recevoir ? 

Donateurs possibles :
* parents,
* grands-parents,
* arrière-grands-parents,
* oncles et tantes sans descendance directe.

Bénéficiaires visés :
* enfants,
* petits-enfants,
* arrière-petits-enfants,
* neveux et nièces (en l’absence de descendance directe).

Chiffre clé : 

100 000 € par donateur

Comment atteindre 300 000 € ?

Chaque donateur peut donner jusqu’à 100 000 € en exonération. Les apports se cumulent pour un même projet jusqu’à 300 000 €. Par exemple, un couple de parents peut contribuer à hauteur de 200 000 €, complétés par des grands-parents pour atteindre le plafond.

Les conditions d’utilisation des fonds

* Délai : utiliser les sommes dans les 6 mois suivant le don.
* Nature de l’opération : achat d’un bien neuf/VEFA ou travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’.
* Occupation : résidence principale pendant au moins 5 ans ou location à usage de résidence principale (pas à un membre du même foyer fiscal).
* Non-cumul : pas d’empilement d’avantages fiscaux sur les mêmes travaux (exonération + crédit d’impôt/déduction/MaPrimeRénov’).
* Traçabilité : conserver les preuves de l’origine des fonds, de leur emploi et de l’occupation du logement, idéalement pendant 6 ans.

Les démarches à effectuer

1. Verser les fonds par virement, chèque ou moyen traçable.
2. Déclarer le don dans le mois : formulaire n°2735 (Cerfa 11278*16) via impots.gouv.
3. Sécuriser le projet : compromis ou acte d’achat pour le neuf/VEFA, devis et factures pour les travaux éligibles.
4. Vérifier l’éligibilité des travaux au dispositif MaPrimeRénov’.
5. Faire relire l’ensemble par un notaire pour verrouiller délais et pièces (recommandé).

Les erreurs à ne pas commettre

* Dépasser 100 000 € par donateur : l’excédent suit le barème des droits de donation.
* Sortir du délai de 6 mois : l’exonération tombe.
* Financer des travaux non éligibles à MaPrimeRénov’.
* Changer d’usage trop tôt : perte de l’avantage si la résidence principale n’est pas respectée au moins 5 ans.

Pourquoi ce levier peut changer la donne

Le don familial pour achat immobilier renforce l’apport, améliore le taux et les conditions de crédit et accélère la concrétisation du projet. La période d’application est limitée dans le temps (15/02/2025 → 31/12/2026) : mieux vaut anticiper les étapes, mobiliser la famille et lancer la recherche du bien ou des devis sans tarder.

“Nous voyons des acheteurs débloquer leur projet en quelques semaines grâce au don familial pour achat immobilier : un apport mieux structuré, une négociation de crédit plus fluide et, au final, une signature plus sereine.” — Nathalie Duny, Directrice de la communication de 36 heures immo

Le mot de la fin 

Le don familial pour achat immobilier est une vraie opportunité pour booster votre apport et boucler un financement dans de bonnes conditions. Pour optimiser votre achat, appuyez-vous sur l’expertise de 36 heures immo.

Références Article 790 A bis du Code général des impôts; article 71 de la loi n°2025-127 du 14 février 2025 (loi de finances pour 2025).