Projet de loi 2026 : location meublée, l’avantage fiscal sur la sellette

Le débat fiscal repart de plus belle. À l’occasion de l’examen du projet de loi de finances 2026, les députés ont adopté des mesures qui modifieraient l’équilibre entre location nue et location meublée. Les investisseurs s’interrogent déjà sur la suite à donner à leurs projets, entre rendement, cash-flow et conformité réglementaire.

Ce qu’il faut retenir
* Deux amendements votés le 21 octobre visent à rapprocher la fiscalité des locations nues et meublées.
* Fin annoncée de l’amortissement pour les nouveaux investissements en LMNP, avec en parallèle un micro-foncier rehaussé à 50 %.
* Impact direct sur la rentabilité locative et la stratégie d’achat des particuliers.

Pourquoi la location meublée est sur la sellette 

Jusqu’ici, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offrait un atout majeur : la possibilité de déduire les charges (intérêts, gestion, entretien) et d’amortir le bien ainsi que le mobilier. Résultat pour de nombreux bailleurs : une imposition fortement réduite, parfois nulle pendant plusieurs années, avec un effet tangible sur la trésorerie.

Voici ce qui change avec les amendements
* Suppression de l’amortissement en LMNP pour les nouveaux logements acquis, afin d’aligner le régime réel des meublés sur celui des locations nues (revenus fonciers).
* Relèvement du micro-foncier à 50 % d’abattement jusqu’à 15 000 € de loyers pour la location nue, pour s’aligner sur l’abattement de la location meublée au micro-BIC (50 % jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles).
Concrètement, ces mouvements fiscaux rapprochent la fiscalité des deux modes de location. Le cœur du sujet tient à la disparition de l’amortissement côté meublé sur les nouvelles acquisitions, ce qui rebat les cartes des calculs de rentabilité.

Un climat d’incertitude pour les investisseurs particuliers 

Entre remontée des taux, tension sur les prix et exigences énergétiques (rénovation, interdictions progressives des passoires thermiques), la mécanique d’investissement devient plus exigeante. La perspective de perdre l’amortissement en LMNP  peut retarder des décisions d’achat. Beaucoup revoient déjà leurs hypothèses, en particulier le niveau de loyer, le choix entre nu et meublé et la durée de détention.

Regard sur le marché

Les professionnels alertent sur un signal défavorable envoyé à l’offre locative privée. Moins d’incitations = risque de mises en location diminuées, surtout dans les zones tendues. Pour un particulier, la question n’est pas seulement fiscale : c’est l’équilibre global entre coût du financement, charges courantes, travaux et visibilité réglementaire.

Les impacts pour votre stratégie locative
* Arbitrage nu/meublé : l’avantage historique du meublé s’amenuise si l’amortissement disparaît. Le nu retrouve de l’attractivité, notamment via le micro-foncier à 50 % jusqu’à 15 000 €.
* Choix du régime fiscal : réel ou micro ? Le seuil de 77 700 € au micro-BIC reste une référence, mais le différentiel avec le nu se resserre.

« Notre mission, c’est d’apporter de la clarté et du rythme aux projets immobiliers. Quand les règles bougent, les vendeurs comme les acheteurs ont besoin d’un cadre transparent pour décider vite et bien », souligne Baptiste Duny, CEO de 36 heures immo.

Bonnes pratiques avant d’investir

* Faire une simulation comparative nu vs meublé sur 10 ans, en réel et au micro, avec et sans travaux.
* Prioriser la performance énergétique du bien pour sécuriser la mise en location et la valeur de revente.

Le mot de la fin 

Si vous envisagez de vendre ou d’investir dans un bien locatif, le timing et la méthode comptent. Les ventes interactives de 36 heures immo offrent un calendrier court, une concurrence d’acheteurs et une transparence qui facilitent la décision. Découvrez le fonctionnement et les prochaines dates sur 36 heures immo.