Guide complet sur le viager : opportunités et avantages en 2024

Le viager est une forme de vente immobilière où le vendeur (crédirentier) continue à jouir du bien jusqu'à son décès, en échange d'une rente versée par l'acheteur (débirentier). Cette méthode offre des avantages mutuels : elle permet aux acheteurs d'accéder à la propriété à un coût réduit et aux vendeurs de sécuriser un revenu complémentaire tout en conservant leur domicile. En 2024, la vente en viager se révèle être une option de plus en plus prisée pour répondre aux défis économiques et démographiques actuels.

Les avantages du viager 

Pour le vendeur

La vente en viager occupé offre au vendeur le bénéfice de rester dans son domicile tout en percevant un revenu régulier sous forme de rente viagère. Cette configuration est idéale pour les personnes âgées cherchant à améliorer leur sécurité financière sans quitter leur environnement familier.

Pour l’acheteur

L'achat en viager permet à l'acheteur de devenir propriétaire à un prix inférieur au marché. En optant pour un viager occupé, l'acheteur bénéficie d'une décote due au droit d'usage et d'habitation du vendeur, rendant l'investissement particulièrement attrayant.

Les différents types de Viager

Le viager libre offre à l'acheteur la pleine possession et le contrôle du bien dès la signature, avec la liberté d'habiter ou de louer la propriété. 

En contraste, le viager occupé permet au vendeur de rester dans le bien jusqu'à son décès, offrant à l'acheteur un coût d'acquisition réduit en contrepartie de l'occupation.

Le processus de vente en viager

La vente en viager nécessite l'intervention d'un notaire pour garantir la conformité légale de la transaction et protéger les droits des parties. Le contrat de viager doit préciser le bouquet, la rente viagère et les conditions en cas de décès prématuré du vendeur ou de l'acheteur.

Comment est calculé le prix de vente dans un viager ?

La détermination du prix est un sujet crucial dans la vente en viager. Une erreur de calcul peut entraîner la nullité du contrat, c'est pourquoi il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel du secteur en cas de doute.

Le paiement du prix de vente d’un viager se décompose en deux parties :

Le bouquet : une somme payée lors de la signature de l’acte de vente. L’acquéreur et le vendeur s’accordent librement sur son montant. A savoir : pour financer ce fameux "bouquet", les banques prêtent rarement pour un viager ! Le bouquet varie selon l'âge du vendeur et la nature du viager (libre ou occupé). Généralement, au moment de la transaction, le vendeur perçoit "en cash" 30 % de la valeur d’expertise.

La rente viagère : le montant de la rente est généralement indexé sur un indice, fixé librement dans le contrat de vente. Il est, cependant, préférable de l'indexer sur l'indice du coût de la vie (hors tabac). La rente est versée tous les mois au vendeur, jusqu'à son décès. 

Fiscalité et considérations financières du Viager

Le viager présente des avantages fiscaux importants qui ajoutent à son attractivité pour les vendeurs comme pour les acheteurs. Pour le vendeur, la rente viagère perçue est soumise à l'impôt sur le revenu, mais avec un abattement qui varie selon l'âge du vendeur au moment de la vente :

Un abattement de 70 % est applicable si le premier versement de la rente se fait avant que le vendeur n’atteigne 50 ans ;

- 50 % pour une tranche d'âge de 50 à 59 ans ;

- 40 % pour les vendeurs âgés de 60 à 69 ans ;

- 30 % pour ceux ayant 70 ans et plus.

Cet abattement réduit considérablement la part de la rente imposable, permettant ainsi au vendeur de bénéficier d'une source de revenu plus nette. Par ailleurs, les droits de mutation ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien, mais après une décote pour droit d'usage et d'habitation dans le cas d'un viager occupé, réduisant les frais initiaux pour l'acheteur.

En cas de décès de l'acheteur, les héritiers ont la possibilité de poursuivre le versement de la rente ou de revendre le bien. Cette flexibilité assure que l'investissement en viager peut s'adapter aux changements de circonstances familiales ou financières, offrant une sécurité supplémentaire à toutes les parties concernées.

Le viager en quelques chiffres

Le viager, bien que spécifique, représente une partie intéressante du marché immobilier français. Voici quelques statistiques clés qui illustrent son utilisation et ses bénéfices :

Répartition des types de viager

Environ 90 % des viagers sont des viagers occupés, reflétant la préférence des vendeurs pour rester dans leur logement tout en bénéficiant d'un complément de revenu.

60 % des transactions viagères concernent des maisons et 40 % des appartements.

Profil des Vendeurs et Acheteurs

L'âge moyen des vendeurs (crédirentiers) se situe entre 70 et 75 ans, ce qui correspond à des personnes cherchant à sécuriser leur retraite.

36 % des vendeurs sont des couples, 39 % des femmes seules et 25 % des hommes seuls.

Une majorité de vendeurs, soit 68 %, ont des enfants, ce qui influence souvent leur décision de vendre en viager pour des raisons de planification successorale.

71 % des acheteurs sont en couple, avec une moyenne d'âge de 49 ans, démontrant un intérêt pour le viager comme moyen d'accéder à la propriété ou d'investir à long terme.

Objectifs 

Les vendeurs se tournent vers le viager pour financer leurs besoins quotidiens (34 %), pour anticiper leur succession (21 %), améliorer leur qualité de vie avec des loisirs (20 %) ou encore rénover leur logement (8 %).

Le montant moyen de la rente mensuelle perçue par les vendeurs est de 730 €.