07/10/2022
Validité des diagnostics immobiliers : ce que vous devez absolument savoir
Christophe RAFFAILLAC
Pour vendre ou louer un bien immobilier, la loi impose aux vendeurs et aux propriétaires bailleurs de présenter un Dossier de Diagnostics Technique (DDT) valide à l’acheteur ou au locataire. Ce dossier doit comprendre tous les documents des diagnostics immobiliers obligatoires pour que la vente puisse se réaliser.
La liste de ces diagnostics immobiliers varie selon le type de transaction (vente ou mise en location), la nature du bien immobilier, son année de construction, sa situation géographique ou des changements récemment réalisés sur le bien. Vous devez absolument savoir que chaque diagnostic immobilier présente une durée de validité par rapport à la date à laquelle il a été réalisé. Si l’un des diagnostics n’est pas valide, il peut être refusé par le notaire qui va suspendre la vente le temps de le faire réaliser par un diagnostiqueur agréé. Mais à quoi servent-ils au juste ? Ces diagnostics immobiliers sont réalisés pour améliorer l’information de l’acheteur sur le bien qu’il souhaite acquérir. Ils attestent de la conformité de l’état d’un logement et de ses équipements. Ils visent à protéger l’environnement, la santé et la sécurité des personnes. Nous vous conseillons de respecter la validité des diagnostics immobiliers pour être protégé et sécuriser la transaction. Dès que vous mettez en vente ou en location un bien, faites réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires, car ils doivent être annexés à la signature du compromis de vente ou du contrat de location. On vous éclaire sur ce que vous devez absolument savoir sur la validité des diagnostics immobiliers.
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Validité du diagnostic termites : 6 mois
Les termites sont des petits insectes qui se nourrissent de bois. Lorsqu’une colonie s’installe dans un bâtiment, elle présente un facteur de risque important. Les termites fragilisent les structures des charpentes et peuvent être responsables d’un effondrement. Pour sécuriser les personnes, le diagnostic termites consiste à vérifier la présence de termites. Pour la mise en vente d’un bien immobilier, il est une obligation légale depuis la loi du 1er juin 1999 et présente une durée de validité de 6 mois. Mais l’obligation de le réaliser dépend de la situation géographique du bien. Votre bien doit être situé sur une zone identifiée par arrêté municipal (décidé par la mairie) comme « infestée par les termites ». Salon l’Observatoire National Termite, les principales régions concernées par le diagnostic termites sont le Sud-ouest de la France, la côte atlantique et méditerranéenne, les vallées du Rhône, de la Garonne et de la Loire, enfin l’île de France. Dans le cas où un nouvel arrêté municipal déclarant une zone d’infestation est pris par la commune, le diagnostic termites doit être renouvelé. En tant que propriétaire, vous devez donc faire établir un document certifiant la présence ou non de termites dans votre propriété qu’il faudra intégrer au Dossier de Diagnostics Technique (DDT). La validité du diagnostic termites est régie par l’article R271-5 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Validité du diagnostic État des Risques et Pollutions : 6 mois
Le diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions) est un document d’information qui permet de connaître les risques auxquels est exposé un bâtiment ou un terrain. Dans le cadre d’une transaction immobilière, il fait partie du Dossier de Diagnostics Technique (DDT) annexé au compromis de vente ou au bail de location. Ce diagnostic immobilier est obligatoire si le bien est localisé dans une zone à risques (inondations, canicules, tremblements de terre, glissement de terrain, avalanches, accidents industriels, pollution des sols, risque radon, etc.). La durée de validité du diagnostic État des risques et Pollutions est de 6 mois au maximum. Si le document date de plus de 6 mois, la vente sera annulée et vous pourrez être condamné à une amende. À l’inverse du diagnostic de performance énergétique effectué par un professionnel certifié, le diagnostic d’état des risques et pollutions peut être réalisé par le propriétaire-vendeur ou le propriétaire bailleur à l’aide d’un formulaire réglementaire. Toutes les informations sur les risques établis sur une commune (Plan de prévention des risques naturels, miniers et technologiques) sont des données publiques consultables en préfecture ou en mairie. Plus simplement, vous pouvez réaliser l’État des Risques et Pollutions directement en ligne sur le site officiel ERRIAL mis en place par le ministère de la transition écologique. Pour remplir le formulaire d’état des risques et pollutions très spécifique, votre notaire peut vous aider ou appuyer sur le site Géorisques. Mais si aucun risque n’est recensé sur la commune, ce diagnostic immobilier n’est pas obligatoire.
Validité du diagnostic plomb ou CREP : 1 an ou illimitée
La réalisation du Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP) appelé couramment le diagnostic plomb est obligatoire pour tous les biens immobiliers individuels et collectifs construits avant le 1er janvier 1949. Il atteste de la présence ou non de plomb au sein d’un bâtiment. L’objectif est de s’assurer que la teneur en plomb observée sur l’ensemble des revêtements de l’habitation (canalisations, peintures, murs, plafonds, fenêtres, volets, portes et plinthes…) ne présente aucun risque immédiat sur la santé des personnes. La durée de validité du diagnostic plomb varie selon le résultat de détection de plomb. Si la présence de plomb est supérieure au seuil réglementaire défini par la loi, la durée de validité est de 1 an. Si le diagnostic immobilier est négatif, sa durée de validité sera alors illimitée. À noter que le diagnostic plomb est obligatoire pour la vente et la mise en location d’une maison ou d’un appartement et lors de la réalisation de travaux importants comme la démolition d’un bâtiment. Enfin dans le cas d’une mise en location, le délai de validité du diagnostic plomb est rallongé pour atteindre 6 ans.
Validité du diagnostic gaz et électricité : 3 ans
Vous êtes dans l’obligation de faire réaliser le diagnostic gaz et le diagnostic électricité si les installations intérieures de la maison ou de l’appartement mis en vente sont utilisées depuis plus de 15 ans. L’objectif de ces diagnostics est de réduire les risques d’accident liés au gaz et à l’électricité. Ils permettent de vérifier l’état des installations et d’identifier les éventuels problèmes causés par des équipements anciens. Le locataire est assuré que son propriétaire lui loue un logement conforme à la réglementation en vigueur. L’acheteur peut, quant à lui, prévoir d’effectuer les travaux nécessaires si les diagnostics révèlent certains risques ou anomalies. À noter que vous n’avez aucune obligation de rendre l’électricité conforme aux normes pour signer un acte de vente. Pour vendre un bien, ces deux certificats de conformité ont une durée de validité de 3 ans qui court à partir de la date de sa réalisation. Pour mettre en location un appartement ou une maison, la durée de validité passe à 6 ans. C’est un diagnostiqueur certifié qui réalise le diagnostic gaz et le diagnostic électrique. Vous devez les obtenir avant la signature du compromis de vente afin d’informer l’acheteur.
Validité du diagnostic assainissement non collectif : 3 ans
La durée de validité du diagnostic assainissement non collectif est de 3 ans. Ce diagnostic immobilier concerne toutes les habitations qui ne sont pas raccordées au tout à l’égout, le réseau public de collecte des eaux usées. Dans ce cas, le logement dispose d’un système d’assainissement individuel qu’il faut obligatoirement faire vérifier avant de vendre. Ce diagnostic immobilier vise à contrôler la conformité des installations de collecte des eaux usées. Pour réaliser ce contrôle, il faut se renseigner auprès de la commune où est situé le bien et plus précisément auprès du Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC). Un technicien du SPANC viendra vérifier le dimensionnement, l’écoulement et l’état d’entretien du système d’assainissement autonome. Si le diagnostic réalisé par le SPANC montre un défaut sur l’installation, les travaux de mise en conformité doivent normalement être à la charge du vendeur et être réalisés avant la vente du bien. Si vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas effectuer ces travaux, vous avez l’obligation d’informer les futurs acheteurs. S’ils décident d’acheter le bien, les travaux devront être exécutés au plus tard 1 an après la signature de l’acte de vente.
Validité du diagnostic de performance énergétique : entre 3 ans et demi et 10 ans
À moins que le logement soit une construction neuve ou qu’il soit destiné à être occupé moins de 4 mois par an, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire dans le cadre d’une vente et d’une location. Il concerne les habitations individuelles, les immeubles et les locaux professionnels. Ce bilan thermique, récemment réformé, a pour objectif d’indiquer à l’acheteur ou au locataire une estimation de la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre produite par le logement. À la différence d’autres diagnostics qui sont demandés pour la signature du compromis de vente ou du bail de location, le DPE doit être réalisé avant de passer l’annonce immobilière. C’est la loi énergie et climat de 2019 qui l’impose. Ainsi, pour toutes les annonces immobilières (vente et location) affichées en agence et diffusées en ligne sur les plateformes interactives (Leboncoin, SeLoger ou PAP), les professionnels de l’immobilier et les particuliers doivent afficher la classe énergétique du logement. C’est la célèbre note allant de A à G qui révèle si un logement est énergivore ou non. À défaut d’afficher cette information dans une annonce, les agences immobilières et désormais les particuliers sont sanctionnés. La durée de validité du DPE est de 10 ans, mais si vous réalisez des travaux d’amélioration énergétique (chauffage, isolation, toiture…), il est recommandé de le renouveler. Notez enfin que la réforme du DPE en vigueur depuis le 1er juillet 2021 réduit la durée de validité de certains DPE. Ainsi, la durée de validité des DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 est comprise entre 3 ans et demi et 7 ans (valide jusqu’au 31 décembre 2024). Quant aux DPE effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, leur durée de validité est comprise entre 5 et 10 ans (valide jusqu’au 31 décembre 2022). Avec la nouvelle loi DPE, vous devez aussi savoir que les méthodes de calcul de la performance énergétique changent pour avoir des estimations plus fiables. Le DPE devient un document opposable. Cela signifie que l’acheteur ou le locataire peut avoir une action en justice envers le vendeur ou le propriétaire bailleur s’il constate un écart entre l’état réel du logement et ce qui est inscrit dans le diagnostic de performance énergétique.
Validité du diagnostic amiante : illimitée
Le diagnostic amiante est obligatoire pour les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Ce diagnostic précise la présence ou l’absence de matériaux ou de produits contenant de l’amiante. Il fait partie du Dossier de Diagnostics Technique (DDT) remis à l’acquéreur d’un bien immobilier qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison individuelle. L’état d’amiante concerne tous les bâtiments d’une propriété individuelle (garage, dépendances, etc.) et toutes les parties communes d’une copropriété. La durée de validité du diagnostic amiante est illimitée si aucune trace d’amiante n’est relevée. À l'inverse, si le diagnostic s’avère positif, la durée de validité est de 3 ans. À noter que si le diagnostic a été réalisé avant le 1er avril 2013, il doit être renouvelé avant de mettre en vente le bien immobilier. Effectué après le 1er avril 2013, ce diagnostic est illimité. Vous devez demander à un diagnostiqueur certifié de réaliser le diagnostic amiante.
Validité du diagnostic Loi Carrez : illimitée
L’obligation de réaliser le diagnostic loi Carrez concerne tous les biens en copropriété qui sont mis en vente sauf les biens vendus sur plan. Pour la vente d’une maison individuelle, l’information sur la loi Carrez n’est pas non plus obligatoire. Le diagnostic loi Carrez permet à l’acheteur de connaître avec précision le nombre de mètres carrés du bien qu’il va acheter, qu’il soit neuf ou ancien. La durée de validité du diagnostic loi Carrez est illimitée. En d’autres termes, il perd sa validité permanente si vous réalisez des travaux ayant un impact sur la superficie du bien tel que le cloisonnement d’une pièce ou l’abaissement d’un plafond, etc. Le calcul du métrage en loi Carrez ne comprend pas les caves, les garages, les parkings, les terrasses et les balcons. En revanche, il inclut les combles aménagés ou non aménagés, les vérandas, les greniers et les remises dont la surface dépasse 8 m2 et la hauteur sous plafond 1,80 m.
Validité des diagnostics bruit et mérule : aucune information
L’état des nuisances sonores aériennes (ENSA) appelé aussi diagnostic bruit est obligatoire depuis le 1er juin 2020 pour les biens immobiliers et les terrains situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports et des aérodromes. Pour savoir si votre bien immobilier est concerné, vous devez consulter le plan d’exposition au bruit (PEB) sur le site de Géoportail pour connaître le niveau de nuisances sonores. Ce diagnostic est un formulaire à compléter que le vendeur doit annexer au Dossier de Diagnostics Technique (DDT) lors de la signature de l’acte de vente ou du contrat de location. Concernant sa durée de validité, aucune information n’est précisée par la loi. En l’absence d’indication réglementaire, les professionnels du diagnostic supposent une durée de validité illimitée tant que le plan d’exposition au bruit aérien n’a pas évolué.
La mérule est un champignon qui endommage les parties en bois. Comme le diagnostic termites qui cherche la présence de l’insecte, le diagnostic mérule permet de détecter la présence de ce champignon. Pour la vente d’un bien, ce diagnostic n’a pas encore de portée obligatoire. Cependant dans les communes infestées par la mérule (principalement dans le nord et l’ouest de la France), votre devoir est d’en informer les acheteurs en faisant réaliser un diagnostic mérule par un diagnostiqueur certifié. Étant donné que ce diagnostic n’est pas réglementaire, aucune information n’est donnée sur sa durée de validité.
Validité de 6 mois, 1 an, 3 ans, 10 ans, validité illimitée, etc. La durée de validité des diagnostics immobiliers évolue en fonction de différents paramètres : résultat du diagnostic, vente ou mise en location d'un bien, année de construction, date d’installation de certains équipements, bien neuf ou ancien, etc. Retenez qu’il est important de respecter la validité de chacun des diagnostics immobiliers pour vendre ou louer un bien. Si ces derniers ne sont pas fournis ou considérés comme non valides, vous serez responsable du manque d’information envers l’acheteur ou le locataire. Il est donc indispensable de rester informé, car l’État modifie et/ou rajoute régulièrement des réglementations. Gardez à l’esprit qu’un diagnostic réalisé pour une vente n’est pas valable pour une mise en location. Assurez-vous que chaque diagnostic est à votre nom. En cas de litige, vous ne serez pas protégé juridiquement et pouvez être accusé de vices cachés. En vendant votre bien en ligne sur 36h-immo, le notaire qui encadre la vente se chargera de vérifier pour vous la validité de tous les diagnostics immobiliers obligatoires.