Côte Basque : quand la demande propulse les prix de l’immobilier

En 2025, malgré un marché immobilier globalement tendu, la Côte Basque tire son épingle du jeu. Grâce à une clientèle fortunée en quête de biens d’exception, le secteur du luxe reste dynamique, avec des prix en hausse et une demande toujours soutenue. Là où le marché classique subit les conséquences de la hausse des coûts de construction, des contraintes réglementaires ou du recul de la demande, le segment haut de gamme reste porté par une dynamique robuste. Cette clientèle cherche un bien unique, un environnement préservé et un art de vivre rare en France. Résultat : les biens de prestige ne cessent de prendre de la valeur, dans un contexte de rareté accrue.

Ce qu’il faut retenir
* Le marché immobilier de prestige sur la Côte Basque continue de grimper, porté par une clientèle haut de gamme peu concernée par les conditions de crédit.
* L’offre s’élargit, mais l’ultra-luxe reste rare, ce qui maintient une forte tension sur les prix.
* La proximité de l’aéroport de Biarritz renforce l’attrait des acquéreurs internationaux en quête de résidences secondaires.
* En 2025, le segment du luxe représente 4 % des ventes en volume… mais 37 % en valeur.
* Malgré des incertitudes fiscales ou réglementaires, l’attractivité du territoire basque reste solide.

Une reprise des transactions soutenue

Le premier semestre 2025 a vu les ventes repartir à la hausse, avec +12 % de transactions, notamment sur les appartements, stimulées par un léger recul des taux d’intérêt et des ajustements de prix.
Mais cette reprise reste très inégale. Les chiffres révèlent un basculement progressif du marché vers le haut de gamme. En cinq ans, le segment du luxe est passé de 2 % à 4 % en volume, mais surtout de 30 % à 37 % en valeur. Une évolution qui illustre une transformation structurelle du marché, dans une zone où l’immobilier ne répond plus aux seules logiques économiques, mais aussi émotionnelles et patrimoniales.

Une clientèle insensible aux hausses de taux

Ce sont essentiellement des acquéreurs français ou étrangers, disposant de hauts revenus et n’ayant pas recours à un crédit. Ces profils cherchent des résidences secondaires dans des lieux alliant confort, discrétion et accessibilité. La proximité de l’aéroport de Biarritz, qui dessert Paris, Londres ou encore Genève, est un argument de poids dans leurs décisions.
Autre avantage : les mesures visant à restreindre la location saisonnière ne touchent qu’à la marge cette clientèle, qui privilégie l’usage personnel de leurs biens.

« Malgré les incertitudes, la Côte Basque reste un marché de cœur. Ce n’est pas qu’une affaire de mètres carrés ou de rendement locatif : c’est une envie de vivre autrement. » - Baptiste Duny, CEO de 36h-immo.com.

Une offre élargie, mais un ultra-luxe toujours rare

Depuis 2022, le nombre de mandats a bondi de 370 %, ce qui offre davantage de choix aux acheteurs et permet une négociation plus ferme, surtout en l'absence de conditions suspensives de prêt. Toutefois, les biens les plus haut de gamme, eux, restent rares.
Cette rareté structurelle crée un marché à deux vitesses : d’un côté, un segment classique qui voit ses prix plafonner, voire fléchir ; de l’autre, un immobilier de prestige qui ne connaît pas la crise et poursuit sa croissance.

Une attractivité qui résiste aux incertitudes

Quelques nuages pourraient pourtant assombrir l’horizon : la possible mise en place de la « taxe Zucman » (2 % sur le patrimoine des ultra-riches) ou les annonces d’interdiction de construire de nouvelles résidences secondaires à Bidart. Mais pour l’heure, leur impact reste marginal. La Côte Basque conserve tous ses atouts : une qualité de vie enviée, une gastronomie de renom, des paysages intacts et une accessibilité rare.

Le mot de la fin

À l’heure où l’immobilier traverse une période de turbulences, le marché du prestige sur la Côte Basque affiche une résilience rare. En combinant cadre de vie exceptionnel, attractivité économique et stabilité de la demande, il confirme qu’investir dans la pierre, quand elle est unique, reste un choix sûr.
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